viernes, 22 de enero de 2010

¿Nos quedan quince años de caída de precio de la vivienda?, por Marc Vidal. Entrevista a Santiago Niño Becerra

Hace unos días el prestigioso semanario anglosajón The Economist cargó contra el sector de la vivienda en España asegurando que el precio del patrimonio inmobiliario español sigue sobrevalorado un 55%. El propio semanario confesó que el método utilizado es imperfecto. Sin embargo es una tendencia en el análisis que me parece interesante. Algunos informes empiezan a reflejar con seriedad el estado real del sector. Hasta ahora, pocos estudios tienen en cuenta el precio real de la vivienda, puesto que utilizan el valor de venta público y no el de ejecución de venta. Las entidades financieras atrapadas por sus propios excesos evitan certificar el desplome de precios. Hacerlo evidenciaría su quiebra técnica. Por eso me pregunto ¿durante cuanto tiempo caerá el valor de la vivienda en España?, ¿qué modelos similares existen? ¿Qué pasó en Japón?

A finales de 1989 estallaba en Japón su famosa burbuja inmobiliaria. Con toda seguridad el exceso especulativo más grande de la historia moderna. Sólo es comparable al nuestro y al de Irlanda. Ahora bien, para entender lo que sucedió debemos remontarnos a principios de la década de los 80 cuando la economía japonesa era envidiada por todos. Los ciudadanos compraban pisos animados por unos créditos a tipos de interés muy bajos. Los bancos se metieron de lleno en el negocio inmobiliario comprando suelo y participaciones accionariales en grandes constructoras e inmobiliarias. Todo el mundo era rico y aumentaba su valor patrimonial por minutos. La bonanza económica tuvo también su reflejo en la bolsa. En diciembre de 1984 el índice Nikkei estaba en 11.900 puntos, cinco años después alcanzó su cifra más alta 38.916. En ese momento el ajuste cada vez estaba más cerca y ya había nubes negras en el horizonte global.

El riesgo inflacionista crecía y la depreciación del yen con el dólar no paraba de aumentar. La moneda japonesa era tan poco atractiva por su escasa rentabilidad que nadie la compraba. Fue en ese instante que el Banco Central Japonés decidió subir los tipos de interés. Pasó del 2,5% a mediados de 1988 al 6% a principios de los noventa. A partir de ese momento la bolsa nipona no dejó de caer. El colapso en los mercados fue total. En dos años el Nikkei perdió un 62% de su valor neto. A medida que el castillo de naipes se desplomaba todos los sectores afines a la especulación crediticia empezaron a perder valor sistemáticamente. Los inmuebles perdieron valor sin pausa. Inicialmente sucedió poco a poco, a medida que avanzaba la década la pérdida fue tomando velocidad y llegó a ser gigantesca. El descenso del valor de algunas propiedades alcanzó el 85%. La media fue del 60%. Muchas empresas y familias entraron en impago por no poder asumir los costes de unos plazos de amortización sujetos a unos tipos variables que se triplicaron. El sistema financiero entró en crisis y la confianza en el mismo se desplomó. La mayoría de los créditos otorgados estaban avalados por las propiedades compradas con ellos. Como la mayoría de esos avales perdieron en el mercado más de la mitad de su valor hipotecado, la realidad era que el sistema financiero se encontraba en insolvencia manifiesta.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria japonesa dejó en la ruina a millones de personas. El país entró en deflación y los tipos de interés se colocaron urgentemente en valores cercanos al 0%. El precio de la vivienda no dejó de caer durante 12 años ininterrumpidos. Todavía hoy el modelo de crecimiento japonés sigue fiel a un principio de no dependencia del ladrillo. Los estímulos nunca se encaminaron a salvar un sector derrotado, ni tan siquiera para subvencionar industrias obsoletas. Fueron paulatinos y muy metódicos. Tardaron mucho en salir del agujero, la deflación se instaló tras una estanflación perversa, pero, a diferencia de lo que algunos opinan, creo que en una década de trabajo estratégico y políticamente eficiente, evidenciaron la salida. De una crisis como aquella no se pudo salir en un año, ni en dos. Todavía perviven sus efectos pero parecen mejor preparados que otros para afrontar la segunda parte de esta crisis.

Por cierto, Japón no dependía del sector inmobiliario como fuente de fuerza laboral o de la economía real, puesto que sólo jugaba a la especulación del valor. Japón nunca superó el 7% de paro y sus exportaciones fueron las más importantes del planeta durante esos mismos años. El sistema financiero japonés no utilizó ningún fondo experimental para tapar sus vergüenzas y permitió la caída ordenada de algunas entidades. No hubo plan E ni J, ni grandes inversiones que desequilibraran algunos patrones públicos. Se aceptó el problema, se comunicó adecuadamente y se optó por atenuar la destrucción del sistema comercial e industrial. El desastre japonés fue enorme, pero la Apocalipsis inmobiliaria española es mucho más contundente. Aquí conecta con lo estructural de nuestra economía. El sector que no dejará de perder valor, el inmobiliario, era el motor inapelable de toda la economía. Ahora que se ha evidenciado que no hay recambio, se espera que vuelva a retomar cierto impulso en unos dos o tres años. Si atendemos lo que pasó en Japón pintan bastos durante más de una década. Si además atendemos al escaso valor que el ejecutivo actual le da a los nuevos modelos tecnológicos e industriales, pinta peor.

NOTA: el criterio empleado por The Economist para alcanzar la conclusión del sobrevalor de la vivienda en este país consiste en dividir el precio del inmueble por el valor de los supuestos ingresos que se obtendrían por el alquiler. Cuando este cociente está por encima de la media histórica aseguran que es un caso de sobrevaloración. En caso contrario, de infravaloración. Curiosamente, cuando en Japón se formuló esa herramienta de cálculo (parecido al PER en el valor de acciones) en 1984 por un analista financiero asesor del Dai-Ichi Kangyo, no se le tomó en serio. Se dijo que era una mecánica simplista que olvidaba los patrones básicos del cálculo en el coste de la vivienda y no utilizaba los desequilibrios en los cambios de tipos con respecto a los alquileres e inflación. Sin embargo, tras más de una década cayendo el precio de los pisos, esos cálculos se cumplieron al detalle. Este informe lo he comentado recientemente en mi twitter y en mi pagina de facebook .

http://www.cotizalia.com/salida-emergencia/quedan-caida-precios-vivienda-20100115.html


SANTIAGO NIÑO BECERRA, PREDIJO LA CRISIS ECONÓMICA
«El Gobierno legalizará la marihuana para tener tranquila a la población

ANTÓN GOIRI

La Hemeroteca da fe de que este barcelonés, catedrático de Economía, no habla por hablar. Hace cuatro años ya publicó un artículo titulado ‘El crash de 2010’. Por entonces estábamos en plena `burbuja inmobiliaria´ y no quisimos escuchar. Hagámoslo ahora.



XLSemanal. Estamos en la cuesta de enero más dura en décadas, ¿qué nos espera para el resto de 2010?
Santiago Niño Becerra.
Cosas malas. El dinero público que se ha inyectado con el Plan E sólo ha producido un ‘efecto anfetamina’. Es como si a una persona exhausta le das una anfeta. No se pone bien, pero revive momentáneamente. A la que se acabe el dinero, el efecto se diluye. Y se acabará. Las preguntas, ahora, son otras.

XL. ¿Por ejemplo?
S.N.B.
¿Cuál es el máximo déficit que puede soportar la economía española? ¿El 12, el 15 por ciento? ¿Y la máxima deuda pública? Y el paro, ¿hasta dónde puede llegar?

XL. Ya estamos rozando el 20 por ciento.
S.N.B.
Si incluyésemos a la gente que hace tiempo renunció a buscar trabajo y ni se apunta, estaríamos ya en el 23 y quizá nos iremos hasta el 31: una de cada tres personas en edad laboral.

XL. Pero Europa nos exige cumplir con unos objetivos.
S.N.B.
Han saltado por los aires. Es como si tú me dices que soy Brad Pitt y yo me lo creo, y actuamos en consecuencia. A España le exigen que en 2013 tenga un tres por ciento de déficit. Y el Gobierno responde: «Vale». Y a otra cosa. Si España cerró el año pasado con un déficit cercano al diez, cómo va a cumplir. Imposible.

XL. Qué pasa si el déficit y la deuda se disparan.
S.N.B.
Cuanto mayor es el déficit, más deuda pública tiene que emitir el Estado para tapar el agujero. O eso o le metes la tijera brutalmente al gasto público. El problema es encontrar a alguien que te compre la deuda.

XL. ¿Por qué?
S.N.B.
Porque no se fían. Pérdida de confianza.

XL. ¿Y qué pasaría?
S.N.B.
Que el que compra diga que no quiere dinero, que quiere cosas. Por ejemplo, los rendimientos de una autopista o del AVE. Garantías reales, tangibles. Ya pasó en el XVI: los monarcas españoles cedieron las minas de Almadén a banqueros alemanes.

XL. Pero dicen que nuestros bancos son de los más preparados del mundo para afrontar la crisis.
S.N.B.
Le doy un dato: entre 2010 y 2012, bancos y cajas españoles tendrán que devolver 412.000 millones de euros. ¿Podrán? No. Es casi el 40 por ciento del PIB español.

XL. ¿Y por qué tienen esas deudas acumuladas?
S.N.B.
Porque la mitad de lo que las entidades financieras han dado estos últimos años en créditos hipotecarios lo pedían prestado fuera. Era tanto que en España no había suficiente.

XL. Pero los bancos están saneados. No tienen subprime.
S.N.B.
Eso es una falacia.

XL. ¿Tienen?
S.N.B.
No.

XL. ¿Entonces? ¿Cuál es el problema?
S.N.B.
Los bancos tienen un tomate de deuda. Hay un montón de gente a la que le han concedido créditos e hipotecas que van a perder el trabajo y no las van a poder pagar. ¿Qué hará la banca?

XL. Soy todo oídos.
S.N.B.
Pues desahuciarlos y deberían provisionar los impagos a pérdidas. De momento, están capeando el temporal porque las inmobiliarias morosas están pasando bloques enteros y urbanizaciones a los bancos. Los bancos las han contabilizado a valor de mercado, pero es ficticio.

XL. Pero las casas están ahí.
S.N.B.
Sí, pero sobrevaloradas. En Europa llaman a este fenómeno las spanish subprime. La banca española no ha mentido, pero hay que hilar muy fino entre mentir y no decir toda la verdad.

XL. Y las empresas, ¿cómo saldrán del apuro?
S.N.B.
Automóvil, turismo, ladrillo y manufacturas relacionadas con estos sectores copan casi la mitad del PIB. Pueblos enteros viven de los azulejos y las puertas. Y en la automoción, igual. El nivel de dependencia de las ciudades donde hay ensambladoras de coches es terrible. Un descalabro... y se hunden.

XL. De momento hay paz social.
S.N.B.
Por el subsidio y el colchón familiar. Más adelante se legalizará la marihuana para tener tranquila a la población. Y, de paso, el Estado recaudará un impuesto: la tasa del cannabis.

XL. Zapatero dice que estamos saliendo de la crisis.
S.N.B.
¡Qué va a decir! La crisis empieza ahora. La economía seguirá hundiéndose hasta 2012, luego habrá un estancamiento y finalmente una recuperación paulatina hasta 2020.

Extraído de: http://xlsemanal.finanzas.com/web/articulo.php?id=51738&id_edicion=4867